본격적인 가을 이사철로 접어들면서 부동산계약과 관련한 분쟁이 증가하고 있는데요, 오늘은 계약금, 해약금, 위약금, 위약벌에 대하여 살펴보겠습니다.

계약금은 계약을 체결하면서 당사자 일방이 상대방에게 교부하는 금전 기타 유가물을 말합니다. 부동산거래에서는 매매대금 또는 임대차보증금의 10% 상당액을 계약금으로 수수하는 관행이 있습니다.

이러한 계약금의 교부는 매매, 임대차 등 계약에 부수하여 이루어지는 종된 계약으로서 금전 기타의 유가물을 교부를 요건으로 하는 요물계약입니다. 요물계약은 당사자의 의사가 일치하는 것 외에 현실적인 급부가 있어야 성립하는 계약을 뜻합니다. 즉, 계약금은 또 하나의 계약인 것입니다.

계약금의 교부는 계약 체결의 증거가 되고(증약금), 해제권을 유보하기도 하며(해약금), 특별한 약정이 있는 경우에는 채무불이행의 제재로서 위약금의 성질을 가지기도 합니다.

계약금은 당사자 간에 다른 약정이 없으면 민법 제565조에 따라 해약금으로 추정되는데요, 본조는 강행규정이 아니므로 당사자 간에 약정으로 달리 정할 수도 있습니다.

계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이지만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있습니다.

다만, 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 민법 제565조 제1항 규정에 의해 계약을 해제할 수 있는 권리는 발생하지 않습니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결). 매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, 대법원은 ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급 된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2015. 4. 23 선고 2014다231378 판결 등 참조).

반면, 계약금은 위약금으로 추정되지 않습니다.

계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책 사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아닙니다(대법원 1996. 6. 14 선고 95다54693 판결 등 참조).

당사자 사이에 교부된 계약금은 민법 제565조 제1항에 의하여 해약금으로서의 성질을 가지고, 다만 당사자의 일방이 위약할 경우 그 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가지는 것입니다. 

따라서 당사자 일방의 위약이 있다고 하더라도 당연히 계약금 상당액을 위약금으로 지급해야 하거나, 몰수할 수 있는 것은 아님에 주의해야 합니다.

결국, 해약금은 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 스스로 계약금 상당액을 포기하는 불이익을 감수하고 일방적으로 계약을 해제할 수 있는 일종의 권리이고, 위약금은 계약위반에 따른 손해배상액을 당사자가 미리 정하여 둠으로써 손해의 발생 사실과 손해액에 대한 입증의 곤란을 덜고자 하는 것이라는 점에서 양자는 서로 다른 것입니다.

위약벌은 채무이행의 확보를 위하여 손해배상과 별도로 계약위반의 제재로서 위약 시 채무자가 채권자에게 지급할 것을 약정한 금전을 말합니다.

위약금은 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 위약금이 위약벌로 해석되기 위해서는 특별한 사정이 주장ㆍ증명되어야 하며, 계약을 체결할 당시 위약금과 관련하여 사용하고 있는 명칭이나 문구뿐만 아니라 계약 당사자의 경제적 지위, 계약 체결의 경위와 내용, 위약금 약정을 하게 된 경위와 교섭 과정, 당사자가 위약금을 약정한 주된 목적, 위약금을 통해 이행을 담보하려는 의무의 성격, 채무불이행이 발생한 경우에 위약금 이외에 별도로 손해배상을 청구할 수 있는지 여부, 위약금액의 규모나 전체 채무액에 대한 위약금액의 비율, 채무불이행으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 손해액의 크기, 당시의 거래 관행 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 위약금의 법적 성질을 합리적으로 판단하여야 하고(대법원 2016. 7. 14 선고 2012다65973 판결 등 참조), 위약벌로 증명되면 법원이 직권으로 이를 감액할 수 없으며, 별도의 손해를 증명해서 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 민법 제103조가 적용되어 그 정도가 과도하여 공서양속에 반하는 경우 그 전부 또는 일부가 무효로 될 수 있을 것입니다.

이상 계약금, 해약금, 위약금, 위약벌에 대하여 살펴보았습니다.