부동산을 2인 이상이 공유하는 경우가 있습니다. 공유란 여러 사람이 1개의 물건 위에 1개의 소유권을 분량적으로 분할하여 소유하는 형태를 말하며, 각 공유자는 지분을 갖고 그 처분이 자유이므로 언제든지 공동소유 관계를 소멸시키고 단독으로 전환할 수 있기 때문에 합유나 총유에 비하여 개인적인 색채가 강하다는 특징을 갖습니다. 부동산에 관하여 계약을 원인으로 한 공유가 성립하기 위해서는 원칙적으로 의사의 합치 외에 공유의 등기와 지분의 등기가 있어야 합니다. 

부동산을 甲, 乙, 丙이 각 지분 3분의 1 비율로 공유하던 중 甲과 乙이 丙의 동의 없이 丁과 임대차계약을 체결할 경우 丙의 지위가 문제될 수 있습니다. 

공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고, 과반수의 지분을 가진 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수의 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하며, 다만 그 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 관리 아닌 처분이나 변경의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것입니다(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결). 

공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정할 수 있습니다,

따라서 과반수 지분의 공유자 甲, 乙은 다른 공유자 丙과 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수 지분의 공유자 甲, 乙이 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 할 것이고, 과반수 지분의 공유자 甲, 乙로부터 사용·수익을 허락받은 점유자 丁에 대하여 소수 지분의 공유자 丙은 그 점유자가 사용·수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없다 할 것입니다.

다만, 과반수 지분의 공유자 甲, 乙은 공유자 丙과 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관하여 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 과반수 지분의 공유자는 그 공유물의 관리방법으로서 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 수 있으나, 그로 말미암아 지분은 있으되 그 특정 부분의 사용·수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입고 있는 소수지분권자 丙에 대하여 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 하고 있다 할 것이므로 이를 반환할 의무가 있다 할 것입니다.

그러나, 과반수 지분의 공유자로부터 다시 그 특정 부분의 사용·수익을 허락받은 丁의 점유는 다수지분권자 甲, 乙의 공유물관리권에 터잡은 적법한 점유이므로 丁은 소수지분권자 丙에 대하여도 그 점유로 인하여 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고는 볼 수 없는 것입니다.

한편, 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수 지분의 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하고, 공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다(민법 제266조)는 점에서 임대차계약 종료 시 임차인 丁이 공유자 丙에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있는지에 대하여 의문이 있을 수 있습니다.

공유토지의 과반수지분권자는 다른 공유자와 협의 없이 단독으로 관리행위를 할 수가 있으며 그로 인한 관리비용은 공유자의 지분비율에 따라 부담할 의무가 있으나, 위와 같은 관리비용의 부담의무는 공유자의 내부관계에 있어서 부담을 정하는 것일 뿐, 제3자와의 관계는 당해 법률관계에 따라 결정된다고 할 것이므로(대법원 1991. 4. 12. 선고 90다20220 판결), 계약당사자가 아닌 丙에게 공유자라는 이유만으로 공유지분에 해당하는 임대차보증금액의 지급을 구할 수는 없다 할 것이다.

이상 임대차계약에 부동의한 소수지분권자의 지위에 관하여 살펴보았습니다.