박정섭 법무사

예고등기제도가 폐지된 지 8년이 경과하였습니다. 그러나 아직까지 예고등기제도의 폐지 이전에 이루어졌던 예고등기가 등재된 상태로 법원경매가 진행되고 있는 사건이 상당히 있는데요, 오늘은 법원경매에 있어서 예고등기에 관하여 살펴보도록 하겠습니다. 

매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입등기는 모두 말소촉탁 하여야 합니다. 그러나 예고등기는 권리관계를 공시하는 목적으로 하는 등기가 아니므로 부동산상의 부담이 되지 아니하여 말소촉탁의 대상이 아닙니다. 

예고등기는 종국등기가 아닌 예비등기로써 기존 등기의 원인 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 다른 사람이 그 소송 사실을 알 수 있게 수소법원의 촉탁으로 이루어지는 등기를 말하며, 말소등기소송이 제기된 사실을 경고하는 목적을 가질 뿐 그 부동산에 대한 처분을 금지하는 효력까지 생기는 것은 아닙니다. 

예고등기는 등기의 공신력이 인정되지 않는 우리나라 법제에서 선의의 제3자를 보호하고 부동산거래의 안전을 확보하기 위해 지난 1960년 부동산등기법 제정 당시 도입되었습니다. 그런데 그 입법 취지와 달리 강제집행 절차를 방해할 목적으로 남용되고 있다는 등의 이유로, 예고등기제도는 부동산등기법(법률 제10580호)이 개정됨에 따라 2011년 10월 13일부터 폐지되기에 이르게 되었습니다. 다만, 2011년 10월 13일 이전에 이미 이루어진 예고등기의 말소절차에 관하여는 종전의 규정에 따르고 있습니다(부동산등기법 부칙 제10580호 2011. 4. 12. 제3조 예고등기에 관한 경과조치).

한편, 집행법원은 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 합니다(민사집행법 제105호 제2항). 이 취지는 경매절차에 있어서 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있습니다.

매각물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 때에는 매각허가에 대한 이의 및 매각허가결정에 대한 즉시항고의 사유가 됩니다. 그렇다면 예고등기가 매각물건명세서에 기재하여야 하는 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것에 해당하는지 여부가 문제될 수 있는데요,

대법원은 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 그 등기에 의하여 소의 제기가 있었음을 제3자에게 경고하여 계쟁부동산에 관하여 법률행위를 하고자 하는 선의의 제3자로 하여금 소송의 결과 발생할 수도 있는 불측의 손해를 방지하려는 목적에서 하는 것으로서 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 등기가 아니므로, 예고등기를 경매물건명세서에 기재하여야 하는 민사소송법 제617조의2 제3호의 '등기된 부동산에 관한 권리로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것'에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2001. 3. 14. 자 99마4849 결정)는 입장입니다.

예고등기는 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 등기가 아니므로 매각물건명세서에 그 취지를 기재하지 아니하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 매각불허가 사유가 되지 않는다는 점에서 등기사항증명서를 검토하는 데 있어서 실수가 있어서는 안 될 것입니다. 

예고등기의 등기원인란에는 예고등기의 원인이 된 소송의 관할법원 및 사건번호가 공시되고, 그 소송 결과에 따라 소유권을 잃을 수도 있다는 점에서 신중하게 접근하여야 할 것입니다.

이상 법원경매와 예고등기에 관하여 살펴보았습니다.

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