부동산담보신탁제도가 활성화됨에 따라 신탁부동산 공매에 따른 명도사건도 점차 증가하고 있습니다. 오늘은 신탁부동산 공매와 명도에 관하여 살펴보겠습니다.

신탁부동산 공매는 신탁계약에 따라 수탁자인 신탁회사가 신탁재산인 부동산을 공개적으로 매각하는 절차이고, 민법상 “매매”에 해당합니다. 따라서 신탁부동산의 공매에서 공매란 “공개매각”의 줄임말로 이해하면 되겠습니다. 민사집행법상 경매는 집행법원에 의해 절차가 진행되고, 국세징수법에 의한 공매는 2004년 7월 1일 이전에는 압류재산을 세무관서가 직접 매각하거나 한국자산관리공사(KAMCO)에 의뢰하였으나, 현재는 대부분 한국자산관공사(KAMCO)에 의뢰하여 처리하고 있는 것과는 근거 규정과 절차가 상이하므로 구별을 해야겠습니다.

신탁공매는 입찰자 중 최고가 입찰자에게 낙찰되며, 낙찰자는 일정 기간 내에 수탁자인 신탁회사와 매매계약을 체결하여야 하고, 입찰보증금은 매매대금의 일부로 대체됩니다. 다만, 일정한 경우에는 수의계약이 가능한 경우도 있습니다. 이렇게 매매계약을 체결하였다면 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조에 따라 거래계약 체결일로부터 60일 이내 대상 부동산의 소재지 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 부동산거래신고를 하고, 부동산등기규칙 제124조에 따라 거래계약신고필증을 첨부하여 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하게 됩니다.

신탁부동산에 대한 공매공고는 일간신문, 신탁회사의 홈페이지, 온비드 등에서 확인할 수 있는데요, 공매조건은 신탁회사마다, 그리고 부동산마다 달리 정할 수 있으므로, 사전에 당해 부동산의 공매공고, 등기사항전부증명서 및 신탁원부 등에 대한 면밀한 검토가 필요하다고 하겠습니다.

신탁부동산의 공매는 목적물에 점유자가 존재할 경우 목적물의 인도 의무를 매수인이 부담하는 조건으로 진행하는 것이 일반적인데요, 비교적 단기간에 부동산 인도를 강제할 수 있는 민사집행법 제136조 인도명령 규정이 적용되지 않으므로 점유자가 권원 없이 매수인의 인도 요청에 응하지 않는다면 인도소송을 통하여 목적물을 인도받아야 합니다. 따라서 목적물을 점유하고 있는 자가 있다면 사전에 점유권원과 대항력 유무 등을 면밀히 검토하고, 목적물을 인도받을 때까지의 시간과 비용 등을 고려하여 입찰에 참여하여야 할 것입니다.

소유권이전등기를 경료한 이후에는 점유권원이 없는 점유자를 상대로 목적물의 인도청구와 목적물을 인도받을 때까지의 불법점유로 인한 차임 상당의 손해배상금을 병합하여 청구하는 경우가 일반적인데요, 이것은 매수인이 소유권이전등기를 경료하였는지 여부를 불문하고 매각대금을 완납한 이후부터 목적물의 인도와 차임 상당의 손해배상금을 구할 수 있는 민사집행법상 경매나 국세징수법상 공매와의 차이점이라고 할 수 있습니다.

이상 신탁부동산 공매와 명도에 관하여 살펴보았습니다.