입추가 지나고 봄 이사철이 다가왔는데요, 임대차계약(전세계약)의 종료를 앞두고 임대인의 보증금반환의무가 지체되어 이사를 하지 못할까 노심초사하는 임차인이 많은 것 같습니다. 오늘은 임대차보증금반환청구에 관하여 살펴보겠습니다.

임대차가 적법하게 종료되었음에도 불구하고 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못했다는 이유로 보증금반환을 거절하는 경우가 있습니다. 이러한 임대인의 주장은 개인적인 사정에 불과하고 보증금반환을 거절할 수 있는 정당한 이유가 될 수 없으며, 임대인이 자진하여 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하여 임대차보증금을 회수할 수 있습니다. 임대차보증금반환청구는 임대차계약 체결 사실, 임대차보증금 지급 사실, 임대차 종료 사실을 요건으로 하며, 추가로 임대차보증금에 대한 지연손해금을 청구하고자 하는 경우 임차인은 임대차 목적물을 임대인에게 인도하였거나, 그 이행을 제공한 사실도 주장, 증명하여야 합니다.

임대차보증금반환청구는 임대차계약이 종료될 것을 요건으로 한다는 점에서 주택임차인은 내용증명 등으로 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 명확히 할 필요가 있습니다(주택임대차보호법 제6조). 물론 이러한 의사표시는 구두에 의해서도 가능하나, 추후 분쟁이 발생할 경우를 대비하여 서면에 의한 갱신거절의 의사표시를 하는 것이 좋습니다. 

임대차계약에서 임대차보증금이 수수된 경우에 그 임대차계약이 기간만료, 해지, 해제, 취소 또는 무효 등 어떠한 사유로든지 효력을 상실하게 되는 때에는 계약에 기초하여서 또는 원상회복, 부당이득으로 그 임대차보증금의 반환채무가 발생하게 됩니다(대법원 2001. 10. 12. 선고 2001다7865 판결). 

임대차계약이 종료되더라도 임대인이 보증금을 반환하지 않으리라고 예상되는 경우에는 미리 임대인을 상대로 소송을 제기할 필요가 있는데요, 소송을 제기하더라도 판결을 받는 데까지는 상당한 기간이 소요될 수 있다는 점에서 하루빨리 판결을 받아 보증금의 회수 시기를 앞당기기 위함입니다.

임차인은 임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못하고 있는 상황에서 이사를 해야 하는 불가피한 사정이 있을 수 있습니다. 주택의 인도와 주민등록은 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결)이라는 점에서, 임차인이 보증금 반환받지 못하고 이사를 하게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 반환받기 어려워지는 문제가 있습니다.

따라서 임대차가 종료되었음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인은 법원의 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마침으로써 이사를 하더라도 기존의 대항력 및 우선변제권이 유지될 수 있도록 하여야 할 것입니다(주택임대차보호법 제3조의 3). 이렇게 임차권등기가 마쳐진 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되는데요, 이러한 효과는 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사 또는 전출을 하여서는 안 되고 반드시 임차권등기가 경료된 사실까지 확인하여야 할 것입니다.

임대인이 보증금반환의무가 있다는 사실을 인정하고, 임차인의 채권의 존부를 다투지 않을 것으로 예상되는 경우에는 지급명령 절차를 이용하여 집행권원을 확보하는 시간과 비용을 줄일 수 있습니다. 지급명령이란, 금전 그 밖의 대체물 또는 유가증권의 일정수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 관하여 채권자의 일방적 신청이 있으면 채무자를 신문하지 않고 채무자에게 그 지급을 명하는 재판을 말합니다. 이와 같은 지급명령은 채권자가 법정에 나가지 않고도 적은 소송비용으로 신속하게 민사분쟁을 해결할 수 있는 장점이 있는 제도이나, 상대방이 지급명령에 대해 이의신청을 하면 결국 통상의 소송절차로 이행되는 잠정적인 분쟁의 해결절차입니다(민사소송법 제462조).

한편, 전세권자는 민법 제318조의 규정에 의하여 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. 다만, 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우, 전세권자는 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없습니다(대법원 2001. 7. 2. 자 2001마212 결정).

이상 임대차보증금반환청구에 관하여 살펴보았습니다.