타인이 권원 없이 토지를 점유하고 있는 경우 토지 소유자는 소유권에 기한 방해배제로서 토지를 점유하고 있는 자를 상대로 토지를 인도할 것을 청구할 수 있습니다.

그런데 토지 위에 타인이 건물을 소유하고 있는 경우 그 토지를 인도받기 위해서는 그 전제로 지상 건물의 철거도 함께 구하여야 할 것입니다. 건물철거를 구하지 않고 토지 인도만을 구하더라도 그 청구가 인용될 수는 있겠지만, 토지 인도판결의 효력이 건물철거에까지 미치지 않으므로 건물철거에 대한 집행권원을 확보하지 않는 한 토지의 인도 집행이 불가능하기 때문입니다. 

건물철거소송은 원고의 토지 소유 사실, 피고의 지상 건물 소유 사실을 요건으로 합니다. 따라서 건물철거를 구하는 원고는 등기사항증명서 등으로 해당 토지의 소유자임을 주장·증명하여야 하고, 건물의 철거처분권은 지상 건물 소유자에게 있다는 점에서 해당 건물의 소유자를 피고로 삼아야 할 것입니다.

그렇다면 미등기 건물이 양도된 경우 과연 누구를 피고로 삼아야 할지 의문이 있을 수 있는데요, 대법원은 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거처분권이 있으나 미등기건물을 그 소유권의 원시 취득자로부터 양도받아 점유 중에 있는 자는 비록 소유권취득등기를 하지 못하였다고 하더라도 그 권리의 범위내에서는 점유중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다(대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카3073 판결)는 입장입니다.

건물철거 의무자가 수인인 경우, 그 건물철거소송은 필요적 공동소송에 해당하지 않고(대법원 1993. 2. 23. 선고 92다49218 판결), 각자 그 지분의 한도 내에서 건물 전체에 대한 철거의무를 부담합니다(대법원 1980. 6. 24. 선고 80다756 판결). 다만, 일부 공유자에 대한 판결만으로는 건물철거 집행을 실행할 수 없다는 점에서 공유자 전원을 피고로 삼아야 할 것입니다(대법원 1980. 6. 24. 선고, 80다756 판결).

건물 소유자가 아닌 자가 건물을 점유하고 있다면 토지 소유자는 그 점유자를 제거하지 않는 한 건물철거를 집행할 수 없다는 점에서 건물 점유자에 대한 퇴거청구도 병합하여야 합니다. 

그런데 건물점유자가 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법상의 대항력 있는 임차인인 경우 위 퇴거청구에 대항할 수 있는지 여부가 문제될 수 있는데요, 대법원은 건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물 소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지 소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위의 건물 철거 등을 실행할 수 없고, 그때 토지소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지 소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있고, 이는 건물점유자가 건물 소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801)는 입장입니다.

한편, 건물철거 및 토지인도 소송을 함에 있어서 해당 토지를 인도하는 날까지의 부당이득금, 손해배상금 등의 금전청구도 병합할 수 있으며, 건물의 소유자나 점유자가 변경될 수 있으므로 해당 건물에 대한 처분금지가처분신청과 점유이전금지가처분신청을 하여 결정을 받아 두어야 한다는 점도 잊지 말아야 할 것입니다.

이상 건물철거 및 토지인도 소송에 관하여 살펴보았습니다.