안녕하세요, 박정섭법무사입니다. 부동산경매 절차에서 매각대금을 완납하였으나 점유자가 매수인의 부동산 인도 요청에 응하지 않는 경우가 있습니다. 매수인으로서는 권원 없는 점유자를 상대로 부동산점유이전금지가처분, 부동산인도명령, 인도(명도)소송, 차임 상당의 부당이득금 또는 손해배상금 등을 청구할 수 있는데요, 오늘은 부동산인도명령에 관하여 살펴보겠습니다.

부동산인도명령은 부동산경매의 매수인을 보호하고, 적정가격에 의한 현금화를 위하여 인도(명도)소송에 비하여 간이하고, 신속한 절차에 따라 매수인이 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 민사집행법상 제도로, 법원은 매각대금을 납부한 매수인의 신청에 따라 채무자, 소유자 또는 매각부동산의 점유자 중 일정한 범위 내의 자에 대하여 매수인에게 부동산을 인도할 것을 명하는 재판을 말합니다. 

부동산인도명령의 신청기간은 매각대금을 납부한 후 6월 이내로 법정되어 있으며(민사집행법 제136조 제1항), 법원은 서면심리만으로 인도명령의 허부를 결정할 수 있고, 필요하다고 인정되면 상대방을 심문하거나 변론을 열 수도 있습니다(민사집행법 제23조 제1항, 민사소송법 제134조 제1, 2항). 그러나 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 하고, 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 심문하지 아니할 수 있습니다(민사집행법 제136조 제4항).

인도명령신청권은 매각대금을 모두 지급한 매수인에게 부여된 집행법상의 권리로서 매수인이 매각부동산을 제3자에게 양도하였다고 하더라도 매수인이 인도명령을 구할 수 있는 권리가 소멸되는 것은 아닙니다(대법원 1970. 9. 30. 70마539 결정). 그리고 매수인의 지위는 일신전속적인 것이 아니므로, 매수인의 상속인, 회사합병 등 일반승계인은 그 승계사실을 증명하여 인도명령을 신청할 수 있는 반면에, 매수인으로부터 매각부동산을 양수한 양수인 등 특정승계인은 매수인의 민사집행법상 권리까지 승계하는 것은 아니라는 점에서 양수인은 인도명령을 신청할 권리를 가지지 않고, 매수인을 대위하여 인도명령을 신청하는 것도 허용되지 않습니다(대법원 1966. 9. 10. 66마713 결정).

부동산인도명령의 상대방은 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자이고(민사집행법 제136조 제1항), 채무자나 소유자의 일반승계인도 인도명령의 상대방이 될 수 있습니다(대법원 1973. 11. 30. 자 73마734 결정). 여기서 채무자는 경매개시결정에 표시된 채무자를 말하고, 소유자는 경매개시결정 당시의 소유명의자로 보면 되고, 가압류에서 본압류로 이전되는 경우에 본압류 당시의 소유명의자도 민사집행법 제136조 소정의 소유자에 해당한다 할 것입니다(법원실무제요 민사집행Ⅱ 참조). 부동산 점유자는 점유개시 시점이 압류의 효력 발생 전인지 후인지 여부를 불문하고 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우가 아니라면 인도명령의 상대방이 됩니다. 

민사집행법 제136조 제1항 단서는 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령의 상대방이 될 수 없다고 규정하고 있는데, 여기서 매수인에게 대항할 수 있는 권원이란 매각으로 인하여 소멸하는 저당권·압류·가압류 등에 우선하는 대항력 있는 임차권, 지상권 그리고 유치권 등이 포함되고, 매수인과 점유자가 합의에 의하여 새로이 성립한 용익권 등도 포함됩니다. 

피신청인이 채무자나 소유자인 경우에는 인도명령결정을 받는데 어려움이 없으나, 그 외 유치권자 등이 점유자인 경우에는 인도명령신청서를 잘 작성하고, 소명자료도 꼼꼼히 잘 챙겨야 할 것입니다. 상대방이 신청인에게 대항할 수 있는 권원(유치권 등)에 의하여 점유하고 있음이 기록에 의하여 명백하거나 상대방이 이 사실을 주장하고 소명한 때에는 신청을 기각하게 됩니다. 인도명령신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다(민사집행법 제136조 제5항). 상대방이 인도명령에 대하여 즉시항고를 한 경우에도 집행정지의 효력을 가지지 아니하므로 인도집행을 할 수 있으며(민사집행법 제15조 제6항), 상대방으로서는 민사집행법 제15조 제6항의 집행정지명령을 받거나, 청구이의 소 또는 제3자이의 소를 제기한 경우에는 민사집행법 제46조의 잠정처분을 받아 이를 집행관에게 제출함으로써 집행을 정지할 수 있습니다(민사집행법 제46조, 제48조). 한편, 경매절차에서 목적물의 권리를 취득한 매수인이 그 목적물을 점유하기 위하여 민사집행법 규정에 따라 인도명령을 신청하여 집행함으로써 권리실행의 목적을 달성할 수 있다고 하더라도 채무자를 상대로 소로서 경매 목적물의 인도(명도)를 청구하는 것을 배제되는 것은 아닙니다(대법원 1971. 9. 28. 선고 71다1437 판결). 즉 부동산인도명령 제도로 인하여 인도(명도)소송의 소의 이익이 부정되는 것은 아니라 할 것입니다.

이상, 부동산인도명령에 관하여 살펴보았습니다.