통상 임대차계약을 체결하기에 앞서 임차목적물의 현황을 확인하고, 등기사항증명서 등 공부를 확인하게 되는데요, 오늘은 임차목적물의 부동산 표시가 현황과 공부가 불일치할 경우 주택임대차보호법상 대항력에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.

등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區) 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 두고 있습니다(부동산등기법 제15조 제2항). 다만, 을구에 기재된 사항이 없거나, 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 없을 때는 을구를 제외한 표제부와 갑구만으로 구성되어 발급됩니다.

표제부를 확인할 때에는 표제부의 지번이 임차목적물의 지번과 일치하는지 여부를 반드시 확인해야 하고, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우에는 표제부에 나와 있는 동, 호수가 임차하려는 주택의 동, 호수와 일치하는지까지 확인해야 합니다. 잘못된 지번 또는 동, 호수로 임대차계약을 하면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없는 문제가 생기기 때문입니다. 

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정됩니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결).

따라서 임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 그 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 그 임대차계약서에 표시하고, 주택에 입주하여 그 계약서상의 표시대로 전입신고를 하여 그와 같이 주민등록표에 기재된 후 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 그 임차주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로, 그 주택의 경매대금에서 임대차보증금을 우선변제 받을 권리가 없습니다(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결).

예를 들면, 등기사항증명서 등 공부상 표시는 102호인데, 현관문에는 202호라고 표시된 다세대주택을 임차하면서 현관문 표시에 따라 202호로 임대차계약을 체결하고, 전입신고도 임대차계약서상의 표시대로 202호로 하였다면 임차인은 올바른 주민등록을 갖추지 못하였으므로, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없는 것입니다.

주택임대차 계약에 있어서 임차인에게는 임차 보장뿐 아니라 향후 계약 종료시 임차보증금 회수의 보장 또한 중요합니다. 목적 부동산에 임차보증금반환 채권에 우선하는 권리관계가 설정되어 있는지 여부를 확인하고, 임차보증금반환채권의 우선변제권을 확보할 방편이 되는 점유, 전입신고, 확정일자 등 요건을 제대로 갖추는 것이 필수적이라 할 것이며, 목적 부동산의 현황과 공부상 표시의 일치 여부는 이러한 요건과 직결되는 것이므로, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 건축물현황도 등을 통하여 그 확인을 소홀히 하여서는 안 될 것입니다.

한편, 건축 중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다고 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부 등의 주택의 표시가 달라졌다면 특별한 사정이 없는 한 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다고 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없습니다(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결).

따라서 미준공건물, 무허가건물, 미등기건물 등은 관련 공부가 부존재 함에 따라 지번과 동?호수 확인이 어려울 수 있다는 점에서 올바른 주민등록이 이루어질 수 있도록 더 세심한 주의가 필요하다 할 것입니다.

이상 현황과 공부가 불일치한 경우 임차인이 대항력에 관하여 살펴보았습니다.