주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없습니다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항). 즉, 일정한 경우 조합원 지위 승계를 제한하고 있는 것입니다.

경기도 광명시와 하남시가 2018. 8. 28. 투기과열지구로 추가로 지정·공고(국토교통부공고 제2018-1086호)됨에 따라 현재 서울특별시 전역(25개區), 경기도 과천시, 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설 예정지역), 경기도 성남시 분당구, 광명시, 하남시, 대구광역시 수성구가 투기과열지구로 지정되어 있는데요, 조합원 지위 승계 금지는 거래 자체를 제한하는 것은 아니므로 매매, 증여는 물론 경매, 공매 등으로 소유권을 취득하는 데에는 아무런 문제가 없습니다. 다만, 양수인은 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도 조합원 지위를 승계하지 못하고 현금청산 될 수 있다는 점에서 주의를 요합니다.

따라서 조합원의 지위를 승계할 계획이라면 권리분석에 앞서 매각 목적물이 조합원자격이 있는지, 조합원자격이 있다면 그 조합원의 지위를 매수인이 승계할 수 있는지 여부가 먼저 검토되어야 할 것입니다.

도시 및 주거환경정비법 시행령에서는 재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우 조합원 지위 승계 제한에 대한 예외를 두고 있습니다. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(주택법 시행령 제71조 제1호 각 목의 금융기관)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우에는 조합원 지위 승계가 가능하다는 것인데요(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 제5호, 같은 법 시행령 제37조 제2항 제5호),

주의할 것은 모든 경매 또는 공매가 이에 해당하는 것이 아니라 국가ㆍ지방자치단체 및 일정한 금융기관(주택법 시행령 제71조 제1호 각 목의 금융기관)에 대한 채무불이행으로 경매 또는 공매가 실행되는 경우이어야 하고, 집행권원에 의한 강제경매 또는 개인의 담보권실행에 의한 경매 등은 이에 해당하지 않는다는 것입니다.

한편, 경매 목적물의 소유자가 당해 정비구역 내 다른 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 보유하고 있는지도 확인해야 하는데요, 조합설립인가 후 1명의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보기 때문입니다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제3호). 

위 규정은 투기과열지구 지정 여부와 관계없이 적용되며, 조합원 수가 증가하는 것을 방지하는 기능을 합니다. 

실무적으로 매매는 조합원자격에 관한 사항을 거래 상대방에게 고지하도록 규정(도시 및 주거환경정비법 제122조)하고 있으므로 매도인이 다물권자인지 여부를 비교적 용이하게 확인할 수 있는 반면에, 경매는 소유자의 이러한 협조를 기대하기 어렵다는 점에서 해당 정비사업조합 등을 통하여 이를 반드시 확인하여야 할 것입니다.

이상 법원경매와 조합원지위승계에 관하여 살펴보았습니다.