상담을 하다보면 임차인이 임대인에게 권리금을 요구할 권리가 있는지에 대한 질문을 종종 받는데요, 오늘은 임대인에게 권리금을 청구할 수 있는지 여부에 관하여 살펴보겠습니다.

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.

대법원은 권리금 수수 후 약정기간 동안 임대차를 존속시켜 그 재산적 가치를 이용할 수 있도록 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지되어 약정기간 동안 재산적 가치를 이용할 수 없었거나, 임대인이 임대차의 종료에 즈음하여 재산적 가치를 도로 양수하는 경우 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 권리금의 전부 또는 일부에 대해 반환의무를 부담한다고 판시하여(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결), 임대인의 권리금 반환의무를 인정하기 위해서는 반환약정이 있는 등 특별한 사정이 있어야 한다는 입장입니다. 

따라서 실무적으로 임차인이 임대인에게 권리금을 청구할 수 있는 경우는 극히 드물다 할 것입니다. 

다만, 임대인이 정당한 이유 없이 임차인의 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해할 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.

여기서 권리금회수방해행위란 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 의미합니다.

다만, 임대인은 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ③ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, ④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에는 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의 4).

그리고 보호가치가 없는 임차인, 즉 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 등 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 사유가 있는 경우에는 임대인은 권리금회수방해금지의무를 부담하지 않습니다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항).

상가건물임대차보호법은 환산보증금 내의 상가건물임대차에 대하여 적용하는 것이 원칙이나, 임차인의 권리금보호규정은 예외적으로 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용(상가건물임대차보호법 제2조 제3항)하여 임차인을 보호하고 있습니다.

이상 임대인에게 권리금을 청구할 수 있는지 여부에 관하여 살펴보았습니다.